Estat d'Alerta i els seus efectes sobre els contractes d'arrendament

Des del passat 14 de març de 2020, amb l'aprovació del Reial Decret 463/2020, s'ha declarat al nostre país l'estat d'alerta per a la gestió de la crisi sanitària ocasionada pel COVID-19 que ha requerit l'adoptació de diferents mesures i restriccions per fer front a aquesta situació tan extraordinària i, això, sense perjudici de la normativa autonòmica i local que, fins i tot de forma prèvia, ja havia anticipat part de les mencionades decisions.

Entre d'altres mesures adoptades en el citat Reial Decret, a l'article 10 se suspèn l'obertura al públic de:

• Locals i establiments minoristes, a excepció dels establiments comercials minoristes d'alimentació, begudes, productes i béns de primera necessitats, establiments farmacèutics, etc.
• Museus, arxius, biblioteques, monuments, així com locals i establiments en els quals es desenvolupen espectacles públics, activitas esportives i d'oci.
• Locals i establiments on es realitzen activitats d'hostaleria i restauració.

Com és lògic, aquestes imposicions impedeixen per complet el desenvolupament de l'activitat comercial duta a terme en els establiments i locals de negoci afectats per la norma i impacten, de forma directa, a les circumstàncies tingudes en compte pels titulars d'aquests en les seves relacions contractuals prèvies, entre les quals destaquen, pel seu abast, els contractes d'arrendament, provocant un greu desequilibri de les prestacions recíproques assumides en el moment de la seva signatura.

La clàusula «rebus sic stantibus»

La doctrina «rebus sic stantibus» - essent així les coses - ha estat desenvolupada jurisprudencialment a Esanya, essent definida per aquesta com la norma que permet al deutor exonerar-se o aminorar l'impacte negatiu d'un risc contractual no assignat en el moment de perfecció del contracte, restablint l'equilibri de les prestacions alterades per successos extraordinaris i imprevisibles, succeïts amb posterioritat. Aquesta doctrina és aplicable només en aquells supòsits en els quals no existeixi una previsió contractual expressa que reguli aquest tipus de situacions i que, en aquests casos, primaria el principi de l'autonomia de la voluntat regulada en els articles 1.255 i concordants del Codi Civil.

El Tribunal Suprem entén ue per a l'aplicació de la citada clàusula s'han de donar els següents requisits: (i) que existeixi una alteració extraordinària de les circumstàncies en el moment de complir el contracte en relació amb les concorrents en el temps de la seva celebració, (ii) que resulti una desproporcióexorbitant, fora de càlcul, entre les prestacions de le sparts contractants que vertaderament tombin el contracte per desaparició de l'equilibri de les prestacions i (iii) que tot això passi pel succés de circumstàncies totalment imprevisibles que no hagin estat provocades per la part afectada (iv) que no hi càpiga cap altre remei alternatiu.

Pel que fa als efectes de l'aplicació de la citada clàusula, el Tribunal Suprem ha negat els rescissoris, resolutius o extintius del contracte otorgant-li els modificatius d'aquest, encaminats a compensar l'equilibri de les prestacions de les parts. Aquesta doctrina, per exemple, ha estat aplicada pel Tribunal Suprem com a conseqüència de determinats efectes derivats de l'última crisi econòmica, on fa prevaldre el principi dels actes i negocis jurídics.

En el cas concret dels contractes d'arrendament per a ús diferent d'habitatge – locals de negoci – entenem que la citada doctrina «rebus sic stantibus» és de plena aplicació en aquells supòsits en els quals l'activitat desenvolupada hagi estat objecte de suspensió, ja sigui per la normativa estatal, autonòmica o local, i no existeix una previsió concreta en el contracte, de tal manera que els arrendataris podran instar a la propietat dels locals a modificar les prestacions pactades inicialment –principalment el pagament de la renda - a fi de reestablir, temporalment. l'equilibri afectat per l'excepcional situació. També és important indicar ue la citada clàusula rebus no opera de manera aitomàtica, per la ual cosa ha de ser, en tot cas, posada de manifest de forma expressa – per escrit - per la part que la pretengui aplicar i que, en tot cas, ha d'estar amparada sempre pel principi de bona fe (art. 7 i 1258 del CC), d'equitat (art. 3.2 del CC) i de proporcionalitat (1289 del CC).

El problema sorgeix a l'hora de determinar l'albast de la modificació ja ue tampoc s'ha de donar per sentat que el restabliment de l'equilibri en les prestacions ha de passar en tot cas per la suspensió total de l'obligació de la renda, sinó també per la reducció parcial d'aquesta en el percentatge que, en cada cas, correspongui. Per aquest motiu, és recomanable, en tot cas, fugir de l'adopció de decisions unilaterals i intentar per tots els mitjans assolir un acord entre les parts que eviti la previsible litigiositat a la qual es veuran sotmesos els Tribunals un cop s'aixequin les actuals restriccions.

Per la seva part, els propietaris afectats, segons cada cas particular, podrien exigir la responsabilitat patrimonial de l'Administració, per obtenir un rescabalament pels danys causats, en atenció a allò disposat a l'article 3.2 de la LO 4/1981, d'1 de juny, dels estats d'alerta, excepció i setge.

Per últim i segons les darreres notícies, sembla ser que el Govern ja està estudiant la possible adopció de mesures concretes relatives als arrendaments, si bé, donada la situació d'extrema gravetat en la qual es troben multitud d'empresaris i comerciants, així com desconeixent l'abast i profunditat d'aqueste shipotètiques mesures, a dia d'avui, s'han de prendre les decisions en funció de la realitat jurídica existent.